政雀通

各镇政府、街道（地区）办事处，各委、办、局，区属各单位：

经区政府研究同意，现将《海淀区2018-2020年老旧小区综合整治实施方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

特此通知。

北京市海淀区人民政府

2018年3月12日

海淀区2018-2020年老旧小区综合整治实施方案

“十二五”期间，按照市政府统一部署，我区结合实际情况开展了老旧小区抗震节能环境综合整治工作，取得了积极成效，得到了居民的广泛支持。为进一步落实首都功能定位，疏解非首都功能，加快中关村科学城建设，促进实现国际一流的和谐宜居之都的建设目标，按照市政府决策部署，我区于2018—2020年继续对老旧小区开展综合整治，现制定如下方案。

一、指导思想及工作目标

以习近平总书记新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻习近平总书记对北京重要讲话精神，落实中共中央、国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》及市十二次党代会精神，根据老旧小区特点和新时期市民对美好生活的向往，结合“疏解整治促提升”专项行动，坚持以人为本、统筹兼顾、补短板、强功能、综合治理，全面改善老旧小区居住环境和居住质量，逐步健全物业管理制度，着力营造和谐宜居的人文环境，为建设全国科技创新中心核心区创造良好的条件。

二、整治范围及内容

（一）整治范围

本次整治范围为市、区产权既有居住建筑所在的老旧小区，包括：1990年以前建成的、尚未完成抗震节能改造的小区；1990年以后建成的、住宅楼房性能或效果未达到国家节能50%标准的小区；经鉴定部分住宅楼房已成为危房的、没有责任单位承担改造任务的小区。

对基础设施和基本功能仍存在不足的2012年之前仅完成节能改造的直管公房小区，补足设施和功能。

（注：“十二五”期间已完成综合改造的小区，需增加上下楼设施、补建停车位、增加养老服务设施及其他自选类改造项目的，由街镇向各主管部门申请。）

（二）整治内容

老旧小区综合整治内容包括：房屋建筑本体改造、小区公共区域整治和完善小区治理。改造整治内容采用菜单式，包括：基础类和自选类。基础类要根据小区实际情况争取做到能改尽改；自选类是在实施基础类改造的前提下，根据业主意愿确定的改造内容。（改造整治菜单详见附件。）

1.房屋建筑本体改造。基础类改造内容包括：对经鉴定不满足抗震设防要求的楼栋进行抗震加固和节能改造；对性能或效果未达到国家节能50%标准的楼栋进行节能改造；进行空调规整、楼体外立面线缆规整，对楼体进行清洗粉刷；拆除楼体各层窗户外现有护栏，对一层加装隐形防护栏；根据实际情况，对楼内水、电、气、热、通信、防水等老化设施设备进行改造，光纤入户改造、整治开墙破洞、完善无障碍设施和地下空间治理等。自选类改造内容包括：多层住宅楼房增设电梯等上下楼设施、屋顶美化、太阳能应用等。

2.小区公共区域整治。基础类整治内容包括：拆除违法建设，进行地桩地锁专项整治，清理废弃自行车，绿化补建，修补破损道路，完善公共照明；更新补建信报箱；维修完善垃圾分类投放收集站；完善无障碍设施，进行适老性改造；根据实际情况进行水、电（含电增容）、气、热、通信、光纤入户等线路管网和设施设备改造，架空线入地及规范梳理；有条件的小区，引入新型节水和水土保持设施，完善安防、消防设施。自选类整治内容包括：补建停车设施及电动汽车充电设施，增加养老服务设施和社区综合服务设施等。

在老旧小区改造过程中，积极推广使用中关村科技园区的新技术、新产品，打造智慧社区和绿色生态社区。

三、整治工作原则及要求

（一）完善老旧小区组织实施体系

1.确立老旧小区综合整治指挥部体系

成立2018-2020年老旧小区综合整治指挥部，由主管副区长任总指挥，区住房城乡建设委主任任副总指挥，成员单位包括：区发展改革委、区财政局、规划国土委海淀分局、区住房城乡建设委、区城市管理委、区房管局、区社会办、海淀消防支队、区园林绿化局、区水务局、区城管执法监察局、海淀交通支队及各街镇。指挥部下设办公室，设在区住房城乡建设委，负责统筹、协调指挥部日常工作。指挥部成员单位在项目建设相关手续办理等工作上主动做好业务指导，简化审批程序、缩短审批时间；做好与市级部门对接，了解最新政策要求，做好政策的梳理和指导，保障项目的顺利实施。

2.明确各街镇分指挥部体系

各街镇作为分指挥部，落实街镇在老旧小区综合整治中的主体责任，由各单位行政主要负责同志牵头，并抽调人员专门负责此项工作。街镇制定本辖区内老旧小区综合整治工作计划和方案，负责组织实施、协调推进、后续治理等老旧小区综合整治中的各项工作。

3.成立老旧小区改造业主大会及业主委员会

针对2018-2020年老旧小区综合整治工作，成立老旧小区改造业主大会及业主委员会，业主大会决定老旧小区综合整治相关事项。业主大会成立后未能及时选举产生业主委员会的，经业主大会授权可暂由居委会代为执行业主共同决定。业主大会未能成立的，由街镇牵头指导协助业主共同决定老旧小区综合整治相关事项，经业主共同授权可暂由居委会代为执行业主共同决定。

充分发挥业主中党员、人大代表、政协委员在老旧小区综合整治工作中的带头作用，鼓励其积极参与担任业主大会筹备组长、业主委员会委员、业主委员会主任，引导业主依法履行职责，参与社区居民自治。老旧小区（原）产权单位可推荐优秀职工业主参与担任业主委员会委员、业主委员会主任。

街镇组织指导社区居委会、业主大会和业主委员会获取并收集整理业主对老旧小区综合整治的需求，就改造过程中的相关事项加强沟通宣传和监督管理。

（二）明确实施主体

为做好2018-2020年老旧小区综合整治，按照市政府统一要求，结合我区实际情况，选取综合实力较强的企业作为新阶段老旧小区综合整治的实施主体，统筹使用老旧小区综合整治基础类改造财政资金并积极吸引社会资本参与自选类改造，实现自选类改造项目在区域内的总体平衡。鼓励有条件有能力的实施主体采取设计、管理、施工、后期运营一体化的组织方式实施，以便于项目统筹，提高资金使用效率。

区老旧小区综合整治指挥部负责统筹全区老旧小区综合整治工作，区住房城乡建设委联合相关单位对实施主体进行统一招标并建立名录库（暂定5家）。实施主体要具备资金筹措、项目组织管理、后期运维服务能力。各街镇为老旧小区综合整治的责任主体，负责本辖区内老旧小区整治具体工作。各街镇根据本辖区项目情况通过比选的方式选取实施主体，进行本辖区老旧小区综合整治工作。产权单位自愿申请作为产权小区实施主体的，经街镇、区老旧小区综合整治指挥部审核通过后，可直接选择其作为该小区的实施主体。

区老旧小区综合整治指挥部办公室按年度组织各街镇及区发展改革委、区财政局、区住房城乡建设委、区房管局、区社会办等成员单位对实施主体进行量化考核，考核不达标的单位将被取消名录资格，实施主体数量不足时再通过公开招标的方式补录。

（三）完善投资机制

基础类项目资金由政府、产权单位、专业公司共同筹集解决，其中需区政府承担的财政资金应纳入区政府年度投资计划，按照区政府投资相关管理办法进行申请和管理。自选类项目资金可以由实施主体、产权单位、房屋管理单位、业主出资，也可以通过PPP等多种形式引入社会资本参与，推进改造实施和受益者付费机制的实现。部分自选类项目在政策范围内政府给予一定补助。

1.投资人拥有自选类内容一定期限的经营权。

2.改造区域内自选类内容的广告及其他收益，由投资人与受益业主协议约定。

3.停车位增量收费标准由投资人征求居民意见后报主管部门审批。

4.增设电梯使用收费标准由投资人与业主协商确定，具体参照《北京市海淀区人民政府关于本区2017年既有多层住宅增设（适老化）电梯试点工作的实施意见》（海行规发〔2017〕6号）执行。

（四）全面排查存量

由各街镇按照本方案规定的范围，对辖区内老旧小区组织开展全面排查，建立老旧小区台账，报区老旧小区综合整治指挥部办公室。

（五）确定整治项目及方案

2018-2020年老旧小区综合整治项目采取“基层组织、居民自愿、社会参与、政府支持”的方式实施。突出“自下而上”“自主选择”的工作方式。在现有综合整治政策的框架下，充分尊重居民意见进行改造。

1.统筹规划。各街镇要在落实人口和建筑规模双控基础上，进行统筹规划，注重综合，同时注意留白增绿。在老旧小区改造前，区老旧小区综合整治工作相关部门、街镇和实施主体，要梳理老旧小区周边的边角地等土地资源，合理增加老旧小区改造区域，可以把相邻相近老旧小区放在一起统筹考虑；组织研究对老旧小区改造区域内的土地、房屋进行功能、使用用途的调整，因地制宜地增设电梯、建设养老服务设施、补建停车设施。鼓励在公共服务设施地下空间建设立体停车场，或将小区拆违、产业转移等腾退出的空间用于建设养老助残、社区服务、居民文体活动以及停车场等设施为老旧小区居民服务。积极协调推动利用周边企事业单位停车资源，建立错时共享停车机制。老旧小区确实不具有独立建设公共服务设施条件的，可以加强统筹，就近建设区域性公共服务中心，同时辐射周边数个老旧小区。

2.编制改造方案。实施主体结合改造区域实际和业主需求，拟定老旧小区综合整治菜单、初步设计方案和小区管理模式初步方案。

老旧小区改造初步设计方案要在规划部门指导下编制，确保每个小区各具特色又与周边环境相协调，体现文化内涵。

3.征求意见。项目启动时，街镇及群众性自治组织会同实施主体、产权单位组织开展宣传动员，组织业主就老旧小区综合整治菜单、小区管理模式、改造完成后物业服务标准及对应物业服务费用等进行民主表决。

（六）健全老旧小区治理体系

老旧小区改造实施过程中，物业服务企业（管房单位）要全程参与，提出合理化建议；改造完成后，物业服务企业（管房单位）要无缝对接，积极开展物业服务工作。未实施物业管理的，街镇与实施主体协商引进专业物业公司进行管理，细化物业服务标准，在保洁清洁、安保巡查、维修养护、垃圾分类等方面进行规范。暂时没有条件实施物业管理的，由街镇组织实施自我服务管理，具体政策按照我区《关于开展老旧小区自我服务管理试点工作实施意见》（海行规发〔2014〕17号）执行，街镇将在政策、资金、技术、人员等方面给予一定支持。

在实施物业管理的同时，根据我市相关政策，逐步实现供（排）水、供电、供气、供热等专业管线移交专业公司管理维护，实现对专业管线的专业化管理。

四、2018-2020年工作计划

按照市政府统一要求，我区将在2018年扩大老旧小区综合整治试点工作范围，各街镇根据前期摸底情况，原则上在符合改造标准的小区内选取1个小区作为2018年试点项目。选取试点的小区要符合以下条件：1.符合政策要求；2.居民改造意愿强烈；3.小区具有一定规模且具有一定的代表性。

2019-2020年，各街镇会同实施主体根据前期摸底情况及已确定的改造项目，合理编制年度计划，报区老旧小区综合整治指挥部办公室审定。区老旧小区综合整治指挥部办公室结合市政府相关要求及本区实际，制定年度计划并上报区政府。符合改造条件的老旧小区业主自愿率达不到三分之二的，暂时不纳入年度计划。同意实施综合整治、不同意实施自选类内容的，相应自选类内容暂不实施。

遇市级政策调整造成市、区政策不一致，原则上以市级政策为准；涉及到我区改革创新的政策，报区政府决定。

五、职责分工

区老旧小区综合整治指挥部：负责审议指挥部办公室上报的老旧小区综合整治项目计划、方案、政策等相关工作；协调各分指挥部及各成员单位推进我区老旧小区综合整治工作。

区老旧小区指挥部办公室：负责指挥调度我区老旧小区综合整治日常工作，与市老旧小区综合整治指挥部对接，研究制定我区老旧小区改造政策、改造内容、改造路线、技术标准，对综合整治工程提供技术支持；召开指挥部各成员单位及各分指挥部单位联席会，协调解决工程进展中出现的各种问题，推进工程按计划实施。

各街镇分指挥部：在区老旧小区综合整治指挥部的统筹安排下，负责编制本辖区老旧小区综合改造方案，具体组织落实辖区内老旧小区综合整治各项工作；负责辖区内老旧小区综合整治调查摸底工作，积极做好综合整治的宣传动员、维稳、后续管理等工作，确保综合整治工作落实；负责拆除小区内违法建设，清空小区地下空间散租人员，治理群租，收回非法占有的房屋土地资源。

实施主体：在各街镇的指导下负责项目摸底调查、资金筹集、实施方案编制、前期手续办理、工程质量安全监督、施工进度管理、项目移交、自选类项目建设及后续运营管理等相关工作。

区住房城乡建设委：负责对综合整治项目的施工现场安全、文明施工和建设工程质量监督管理工作。

区房管局：负责研究建立老旧小区整治完成后的长效管理机制,指导各街道完善老旧小区的自我服务管理和其他相关工作；负责统筹老旧小区综合整治中的危房抗震加固改造工作。

区社会办：协助区房管局研究建立老旧小区整治完成后的长效管理机制，指导各街道完善老旧小区的自我服务管理和其他相关工作。

区财政局：负责区级财政性资金的筹措管理,并协助对口责任单位申请市级补助资金。

规划国土委海淀分局：按照审批权限，办理综合整治工程规划审批、备案手续，并对设计方案和审批内容进行监督指导。

区发展改革委：负责对综合整治项目的可研报告、概算进行核定，根据政府决策将项目纳入我区固定资产投资计划。加快项目立项、评审等手续。

区城市管理委(交通委)：负责协调相关单位执行室外专业管线及环境综合整治、热计量改造相关政策标准，协调各专业公司简化报装审批程序。负责指导停车设施建设及相关资金补贴申请。

其他各成员单位：按照各单位的职能协助做好老旧小区综合整治工作的监督、指导工作，并简化相关审批手续。